マンション売却から住み替えまで、
失敗しない進め方を徹底解説

「今のマンションを売って、新しい住まいへ移りたい」「老後に向けて住み替えを検討している」──そんな方へ、スムーズで損をしない住み替えの方法をご紹介します。
このページでは、住み替えの基本から、売却・購入の順番や費用・税金、タイミングの選び方まで、マンション売却と住み替えに必要な情報をわかりやすく解説しています。
LIXIL不動産ショップ　TOKYO ESTATEでは、東京都北区を中心に、豊島区・板橋区・練馬区・文京区エリアに対応。専門スタッフが、安心の住み替えをトータルでサポートいたします。

1. 住み替え成功のカギは“段取り力”。
当ショップが選ばれる4つの理由

売却と購入、両方の戦略を立てられるから安心

住み替えは、「売ってから買うか」「買ってから売るか」など、進め方によって結果が大きく変わります。
当ショップでは、資金計画・仮住まいの有無・ローン残債の状況もふまえて、最適な進行ルートをご提案。
不動産売買を「単発」ではなく「一連の流れ」としてコーディネートします。

売却価格に自信。LIXILグループならではの提案力

当ショップは、LIXILグループとの連携による再販売戦略やリフォーム提案が可能です。
買主に「ここで暮らしたい」と思わせる魅せ方ができるため、相場より高く・早く売れる可能性が高まります。
実際に、住み替えによる売却でも高評価をいただいています。

忙しい方も安心。オンライン相談&22時まで対応

日中はお仕事や子育てで忙しいという方もご安心ください。
当ショップでは、Zoom・LINEによるオンライン相談や、事前予約で夜22時までのご相談にも対応しています。
来店不要で、スキマ時間に住み替えの計画が立てられます。

ローン・税金・特例までまるごとサポート

住み替えでは、ローンの組み直しや二重ローン期間、譲渡所得税・控除の特例など複雑なお金の手続きが必要です。
当ショップでは、専門スタッフや提携税理士と連携し、お客様が損をしない住み替えプランをご案内いたします。不安な数字の部分までしっかりサポートします。

住み替えは、不動産の知識だけでなく、資金計画・段取り・制度理解までが問われる総合力のいるプロジェクトです。
だからこそ、「売却と購入の両方を安心して任せられる不動産会社」を選ぶことが成功の第一歩。
LIXIL不動産ショップ　TOKYO ESTATEは、東京都北区・豊島区・板橋区・練馬区・文京区で住み替えサポートの実績多数。
忙しい方でも、安心してご相談いただける体制を整えております。ぜひ一度、ご希望をお聞かせください。

2. そもそも“住み替え”とは？暮らしを変える住まいの乗り換え

住み替えとは？

住み替えとは、現在お住まいの不動産を売却して、新しい住まいに移ることをいいます。
具体的には、以下のようなケースが多く見られます。

• マンションを売って戸建てに移る
• 家族構成の変化（子育て・夫婦二人暮らし）にあわせて間取りを見直す
• 定年後に駅近やバリアフリーの物件へ移る
• 資産整理や老後資金のために広い家からコンパクトな住宅へ住み替える

このように、生活スタイルや将来設計に合わせて、今の住まいを手放し、より快適な住まいに移行するのが住み替えの目的です。

「売却」と「購入」が同時に発生するのが特徴

住み替えでは、現在の家を売却しながら、新たな家を購入するという、2つの不動産取引を連動させて進める必要があります。
そのため、「どちらを先に進めるべきか」「仮住まいが必要か」「資金繰りはどうするか」といった検討事項が多く、個人で段取りを整えるのはなかなか難しい面もあります。

住み替えは単なる「買い替え」ではなく、人生の転機に合わせて住環境を見直すための重要な選択です。
スムーズな住み替えを実現するには、売却と購入のバランスをしっかり見極め、進行管理のできるパートナーを選ぶことが成功のカギとなります。

3.「売ってから買う？」「買ってから売る？」住み替え2つの進め方を比較

住み替えを成功させるには、「売却」と「購入」のどちらを先に進めるかを決めることが重要です。
代表的な2つの進め方、「売り先行」と「買い先行」には、それぞれメリットと注意点があります。
以下の表で違いを比較しながら、ご自身に合った進め方を見つけましょう。

住み替え方法の比較表

※表は左右にスクロールして確認することができます。

どちらが正解？選び方のポイント

• 資金計画を優先したい方や、ローン残債がある方は「売り先行」がおすすめです。
• 理想の物件をじっくり探したい方や、お子様の転校時期を調整したい方は「買い先行」も検討しましょう。

当ショップでは、「売却した場合の価格」「買取した場合の金額」「購入にかかる費用」など、複数のシミュレーションを一括提示します。
さらに、仮住まいやスケジュール調整もサポートいたしますので、ご不安な点は何でもご相談ください。

4.「今がそのとき？」住み替えにおすすめのタイミングとは

住み替えを検討する際に、多くの方が悩むのが「いつ動くべきか」というタイミングの問題です。
住宅ローンやライフイベント、家族の状況など、人によってベストな時期は異なります。
ここでは、住み替えに適した代表的なタイミングをいくつかご紹介します。

こんなときは住み替えの好機です

ご家庭や資金状況にあわせてベストな時期をアドバイスします

「売却時期と買い替え時期がずれて困るのでは…」と不安な方もご安心ください。
当ショップでは、市場動向とライフプランの両面から最適なタイミングをご提案しています。
買い替えに迷ったら、まずは一度ご相談ください。

5. 住み替えでかかるお金、いくら必要？
費用・税金をわかりやすく解説

住み替えは、売却と購入の2つの取引が同時に発生するため、かかる費用も複雑になりがちです。
ここでは、「売るときにかかる費用」「買うときにかかる費用」「共通でかかる税金」の3つに分けて、住み替えで必要となる主な費用をわかりやすくご紹介します。

売却時にかかる費用

購入時にかかる費用

共通して考えておきたい費用

• 引越し費用：距離や荷物量により変動。10〜30万円程度が一般的。
• 仮住まいの家賃・初期費用：売りと買いの時期がずれる場合に必要になることも。
• リフォーム費用：新居に手を加える場合は、数十万〜数百万円の想定が必要です。

【まとめ】費用の総額と内訳を事前に把握することが大切です

住み替えは「売って終わり」「買って終わり」ではありません。諸費用・税金・ローン残債を含めた全体の資金計画が成功のカギになります。
当ショップでは、売却益やローン残債、手元資金に応じて、かかる費用と手取りの見込みを明確にご提示いたします。
「思ったよりお金がかかった…」ということにならないよう、まずはお気軽にご相談ください。

6. 知らないと損！住み替えで使える税制優遇・3つの特例

住み替えでは、「売却益にかかる税金を減らす・免除する」「購入時の負担を軽くする」など、複数の税制特例が利用できる可能性があります。
ここでは代表的な3つの特例制度を紹介し、どんな方が対象になるのかを簡潔に解説します。

1. 譲渡所得3,000万円特別控除（自宅を売ったとき）

概要：
居住用財産を売却した場合、譲渡所得（売却益）から最大3,000万円まで非課税にできる制度です。

主な条件：

• 売却する物件が本人の居住用であること（空き家でも一定条件下で可）
• 一定の親族間売買や法人売却でないこと
• 転居後3年以内の売却 など

ポイント：
住み替えを目的とした売却でも、譲渡益が出る場合はこの特例で大幅に節税が可能です。

2. 譲渡損失の損益通算・繰越控除（ローン残債がある方）

概要：
売却によって損失が出た場合、その損失を給与所得などと相殺できる制度。一定条件下で、翌年以降3年間の繰越も可能です。

主な条件：

• 住宅ローンが残っていること
• 居住用として使用していたこと
• 新たに購入した住宅に一定の要件があること（居住用である など）

ポイント：
「買い替えで損をしても、所得税や住民税で軽減される」可能性があります。

3. 買換え特例（特定のケースに限る）

概要：
旧自宅を売って新たな自宅を購入する場合、本来売却時に払う税金を繰り延べできる制度です。
ただし、現在ではあまり一般的ではなくなりつつあり、要件も厳しいため注意が必要です。

【まとめ】節税のためには「早めの確認」と「プロの判断」が重要

これらの特例は併用できないケースや、適用時期・契約形態に制限があるため、「知らなかった」「間違って適用できなかった」といった事態にならないよう、早めの確認が大切です。
LIXIL不動産ショップ　TOKYO ESTATEでは、税理士と連携し、住み替えに最適な節税アドバイスをご提供します。

7. 自宅ローンが残っていても大丈夫？“住み替えローン”という選択肢

「今のマンションのローンがまだ残っているけれど、住み替えはできるの？」
そんな不安をお持ちの方に知っていただきたいのが、住み替えローン（買い替えローン）という仕組みです。
これは、現在の住宅ローンの残債を、新たに購入する住宅のローンにまとめて借り換える方法です。

住み替えローンの仕組み

通常の不動産売却では、
「売却価格 ＜ 住宅ローン残債」になる場合、残りの差額を自己資金で清算する必要があります。
しかし、住み替えローンを使えば、
「売却後に残ったローン」＋「新居の購入資金」＝ひとつのローンとして借りられるため、自己資金を用意できなくても、住み替えが可能になります。

利用できる主な条件

• 安定した収入がある
• 年収に対して無理のない返済額である
• 金融機関による審査（やや厳しめ）をクリアする必要あり
• 新たな物件が住宅ローン対象（居住用）である

※利用の可否や条件は金融機関によって異なるため、早めの確認が重要です。

こんな方におすすめです

• 売却してもローンが完済できそうにない
• 自己資金が少ないけれど、早めに住み替えたい
• 仮住まいを避けてスムーズに引越ししたい

住み替えローンは、「損を覚悟しても今動きたい」「ライフスタイルを変えたい」という方の選択肢として非常に有効です。
当ショップでは、提携金融機関や住宅ローンアドバイザーとの連携により、資金面からのサポートも万全です。
ローン残債にお悩みの方も、まずは一度ご相談ください。

8. 住み替えに不安はつきもの。よくあるご質問にお答えします

上記にないご質問もお気軽にご相談ください

住み替えは一人ひとり状況が異なります。「自分の場合はどうなんだろう？」と思った方は、ぜひ直接ご相談ください。
LIXIL不動産ショップ　TOKYO ESTATEが、納得できる住み替えを丁寧にサポートいたします。

9. 住み替えは、不安より“安心の相談”から始めましょう

「売れるか不安」「ローンが残っている」「良い物件が見つかるか心配」──
そんな住み替えに関するお悩み、すべて当ショップにご相談ください。
LIXIL不動産ショップ　TOKYO ESTATEでは、
東京都北区を中心に、豊島区・板橋区・練馬区・文京区で多数の住み替えサポート実績があります。
売却と購入の両方をトータルでご案内し、ローン・税金・引越し・仮住まいなども一括対応。
オンライン相談・夜22時までの予約対応で、お忙しい方も無理なくご相談いただけます。
「まだ具体的じゃない」「比較だけしてみたい」──そんな段階からでも構いません。
無料査定・無料相談から、お気軽にお問い合わせください。